Şirkete Ait Gayrimenkullerin Banka Borcuna Karşılık Devredilmesi
Şirkete Ait Gayrimenkullerin Banka Borcuna Karşılık Devredilmesi
Finansal yeniden yapılandırma süreçleri son yıllarda reel sektörün en sık başvurduğu yöntemlerden biri haline geldi. Banka borçlarını çevirmekte zorlanan şirketler, aktiflerinde bulunan taşınmazları alacaklı bankalara devrederek bilançolarını rahatlatmaya çalışıyor.
Konuya vergi idaresinin bu konuda verdiği son özelge bağlamında bakacak olursak; “borca karşılık gayrimenkul devri” işlemlerinin vergisel sonuçlarını daha net okuyabiliriz.
Şirket aktifinde bulunan taşınmazlarını, finansal yeniden yapılandırma kapsamında bankaya devrediyor. Elde edilen hasılatın büyük kısmı doğrudan kredi borcuna mahsup ediliyor, küçük bir kısmı ise kamu borçlarının ödenmesinde kullanılıyor. Taşınmazlardan biri satış kârı doğururken diğeri zarar yaratıyor. Üstelik kâr doğuran taşınmazın geçmişinde bir de sat-kirala-geri al işlemi ve bu işlemden doğan özel fon hesabı var. Yani teknik olarak oldukça katmanlı bir yapıdan söz ediyoruz.
Aynı yapılandırma anlaşması içinde devredilmiş olsa bile her taşınmaz ayrı bir satış işlemi olarak değerlendiriliyor. Çünkü uygulamada çoğu zaman şirketler toplam sonuca bakarak işlem yapma eğiliminde oluyor. Oysa vergi mevzuatı her bir iktisadi kıymeti kendi içinde değerlendiriyor.
Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5/1-f maddesine göre, bankalara borçlara karşılık yapılan devirlerde eğer satıştan doğan kazanç borcun tasfiyesinde kullanılıyorsa bu kazancın tamamı kurumlar vergisinden istisna. Bu, bilançoyu temizlemek isteyen şirketler için ciddi bir nefes alma imkânı. Diğer taraftan da zarar doğuran taşınmaz için aynı esneklik söz konusu değil. İstisna kapsamındaki bir işlemden doğan zarar kurum kazancından indirilemiyor. Başka bir ifadeyle, zarar “kanunen kabul edilmeyen gider”e dönüşüyor. Bu nokta, yapılandırma süreçlerinde “nasıl olsa toplamda zarar var” yaklaşımının ne kadar riskli olduğunu açıkça gösteriyor.
Özelgenin belki de en teknik ama en kritik kısmı sat-kirala-geri al işleminden gelen özel fon hesabına ilişkin değerlendirme. Bu fon, geçmişte elde edilen istisna kazancın bilançodaki iz düşümü. Enflasyon düzeltmesiyle birlikte bu fonun tutarı da güncellenmiş durumda. Bu fon sadece ilgili taşınmaz için ayrılan amortismanların itfasında kullanılırsa vergisel bir sorun yok. Ancak taşınmaz satıldığında fon hesabı kapanıyorsa, enflasyon düzeltmesinden doğan farklar dahil olmak üzere bu tutarlar işletmeden çekilmiş sayılıyor ve doğrudan vergiye tabi hale geliyor. Üstelik bu vergileme dönem kazancıyla ilişkilendirilmeksizin yapılıyor. Şirketin toplamda zarar ettiği ve karın bulunmadığına dair yapılacak savunma vergi idaresince dikkate alınmayacak.
Borç kapatmak amacıyla yapılan gayrimenkul devirleri vergisiz bir alan değil. Evet, kanun koyucu zor durumdaki şirketlere önemli istisnalar tanıyor. Ama bu istisnalar sınırsız değil ve işlem bazında çalışıyor. Kâr istisna kapsamına girerken zarar indirilemiyor, geçmişten gelen fonlar ise yanlış kullanıldığında anında vergileme konusu oluyor. Bugün birçok şirket finansal yeniden yapılandırma görüşmeleri yürütüyor. Bu süreçlerde sadece banka ile yapılan anlaşmanın şartlarına odaklanmak yeterli değil. İşlemin vergisel mimarisi en az finansal boyutu kadar önemli. Yanlış kurgulanan bir devir işlemi, borcu azaltırken yeni bir vergi yükü doğurabilir. Doğru planlanan bir yapı ise hem bilançoyu temizler hem de vergi maliyetini sıfıra kadar indirebilir.
Şirketler açısından taşınmazla borç kapatmak mümkün, istisna da var. Ama her istisna kendi sınırları içinde çalışıyor. Bu sınırların nerede başladığını ve nerede bittiğini şirket yönetimlerinin de gündeminde olmak zorunda.
Sağlıkla kalın.
News